Con el cambio regulatorio impulsado por el Banco Central, un banco líder volverá a prestar en dólares a personas físicas en dólares. Se trata del Banco Macro, que lanzará una línea de créditos hipotecarios, prendarios y personales en moneda extranjera, algo que estaba prácticamente ausente en el mercado financiero argentino desde los años ‘90.Los préstamos hipotecarios en dólares tendrán una tasa nominal del 11,5% anual, a 5 años de plazo y con un monto máximo de USD 1 millón. El Macro financiará hasta el 50% del valor del inmueble.También ofrecerá préstamos prendarios en dólares hasta 36 meses de plazo mediante convenios con una red de concesionarios de automóviles. Y los préstamos personales funcionarán con un esquema de pago único de capital e intereses al vencimiento a un plazo de 12 meses, con una tasa del 9% anual.El Macro pondrá en marcha estas líneas crediticias para sus clientes “Macro Selecta”. “Esta iniciativa estratégica busca brindar soluciones de financiación competitivas para la adquisición de viviendas, vehículos y el desarrollo de proyectos personales, permitiendo a los clientes capitalizar oportunidades sin necesidad de liquidar sus inversiones vigentes”, señaló el banco.La iniciativa tiene lugar en el contexto del plan del Gobierno para que los “dólares del colchón”, es decir, aquellas divisas no declaradas en poder de los argentinos, ingresen al sistema financiero. El plan expresado por el ministro de Economía, Luis Caputo, consiste en que los bancos acepten esos dólares sin pedir más requisitos que la inscripción de su dueño en el régimen simplificado del impuesto a las Ganancias.La operatoria del Macro hace punta con un esquema que el Banco Central impulsó al modificar la normativa vigente. Desde la crisis de 2001, para recibir un préstamo en dólares era necesario tener ingresos en esa moneda. En la práctica, los únicos que podían financiarse en dólares eran los exportadores, que tenían la certeza de poder devolver lo prestado en la misma moneda.

Posteriormente, se amplió esa facultad a las empresas proveedores de los exportadores.El origen de esa norma estaba en evitar el “descalce de monedas”, uno de los puntos más críticos de la salida de la convertibilidad. Los bancos debían devolverle dólares a sus ahorristas pero sus tomadores de créditos, con salarios en pesos, no podían pagar las cuotas. Eran tiempos en que el dólar pasó de valer 1 peso a valer casi 4 pesos.Desde 2002 a esta parte, todos los gobiernos conservaron el mismo criterio: que los bancos no le presten dólares a quienes no generan dólares.Pero la actual gestión del BCRA a cargo de Santiago Bausili flexibilizó esa normativa en febrero de 2025. El cambio determinó que si un banco consigue dólares en el mercado de capitales, a través de la colocación de Obligaciones Negociables (ON) o de líneas crediticias del exterior, puede prestarlos sin ninguna clase de condicionalidad. El fondeo de estos préstamos no proviene de los depósitos en dólares sino de un financiamiento de la entidad. La norma apunta a que si existe un “descalce de monedas” los dólares de los ahorristas no estén en riesgo.

Los créditos hipotecarios, incluyendo los ajustables por inflación (UVA), se consolidaron durante 2025 como el segmento de mayor crecimiento porcentual de todo el sistema de préstamos en pesos al sector privado, según reveló un informe de la consultora First Capital Group.El análisis, al que accedió la Agencia Noticias Argentinas, destaca que el stock total de créditos hipotecarios alcanzó los $6,5 billones al cierre de diciembre de 2025, lo que representa un crecimiento interanual nominal del 258,8% y un avance real (descontada la inflación) del 173,9%.Este desempeño superó con creces al resto de las líneas de financiamiento y fue el único segmento que logró expandirse en términos reales por encima de lo registrado en 2024, marcando un “cambio de régimen” tras años de estancamiento.Al respecto, Guillermo Barbero, socio de First Capital Group, afirmó que “el crédito hipotecario fue la línea que marcó el mayor crecimiento porcentual de todo 2025, tanto en términos nominales como reales, consolidando una tendencia que se viene gestando desde el año pasado”.En este marco, el reporte reflejó que el 2025 estuvo caracterizado por una fuerte aceleración de las colocaciones durante los primeros nueve meses, seguida por una moderación en el último tramo.Comportamiento de los créditos por trimestresPrimer trimestre (enero–marzo): el año comenzó con un fuerte impulso, con crecimientos reales mensuales cercanos o superiores al 10%, impulsados por la demanda contenida y la inercia de trámites previos.Segundo trimestre (abril–junio): fue el período de mayor dinamismo. Abril se consagró como el mejor mes del año, con una suba real del 11,6% y un stock que alcanzó los $3,0 billones. El trimestre cerró con un crecimiento interanual nominal superior al 500%.Tercer trimestre (julio–septiembre): si bien se observó una leve desaceleración en las tasas, el ritmo se mantuvo firme. El stock superó los $5,3 billones, con incrementos reales mensuales en torno al 8,5%, evidenciando una mayor cantidad de operaciones liquidadas.Cuarto trimestre (octubre–diciembre): el cierre del año mostró una clara moderación. Noviembre registró el menor crecimiento del año, con una suba real del 2,7%. Esta desaceleración se atribuye a ajustes en las tasas de interés, suspensiones parciales de nuevas colocaciones y un contexto macroeconómico más cauteloso.A pesar de la contundencia de los números, el informe pone el crecimiento en perspectiva al explicar que la notoria mejora se explica en parte por la baja base inicial. Actualmente, los créditos hipotecarios representan alrededor del 5% del total de préstamos en pesos al sector privado, por lo que “existe un amplio margen para su desarrollo”.En el análisis general, Barbero valoró que existe “un cambio de régimen respecto de años anteriores, con un producto que volvió a tener protagonismo” y planteó que “el desafío hacia adelante será sostener el crecimiento mediante fuentes de fondeo estables y condiciones que permitan ampliar el acceso sin comprometer la sostenibilidad del sistema”.De esta manera, la notable expansión del crédito hipotecario en 2025 confirma su reactivación y lo posiciona como pieza clave para potenciar el mercado inmobiliario en los próximos años.

En la comparación mensual, en variaciones reales aumentó un 11,3% respecto al cuarto mes del año,Sin tener en cuenta la inflación, los créditos hipotecarios aumentaron un 13,3% con respecto a abril, presentando un crecimiento interanual del 471,2%, dejando un saldo de $3,4 billones para el total acumulado.Dentro del informe, los créditos hipotecarios resaltaron por sobre los demás debido al fuerte aumento que obtuvo de manera interanual: “Por primera vez esta línea lidera el crecimiento anual, consolidando una tendencia que se viene manifestando desde el año pasado”, detallaron.Sin embargo, Guillermo Barbero, socio de First Capital Group, aseguró que, a pesar del boom de estos créditos, todavía “hay un gran camino a recorrer para considerar a este rubro dentro de los principales actores del financiamiento”. Agregó, además, que solamente representa el 5% del total de créditos en pesos al sector privado.En lo que respecta al saldo total de préstamos en pesos al sector privado, aumentó un 3,3% mensual y 103,2% interanual, en términos reales.Mientras que en términos nominales, estos subieron un 5,1% mensual y 192,6% interanual.En total, el saldo que dejó fue de $72,4 billones.“Se mantiene en forma sostenida el crecimiento real de los préstamos en pesos al sector privado, no obstante este mes no se ha mantenido el ritmo de los meses anteriores. El alza del costo del financiamiento que señaláramos en anteriores reportes, puede haber afectado la demanda de operaciones en algunas líneas”, indicó Barbero.Principales líneas de préstamos:Préstamos personales: en términos reales, aumentó un 4,1% mensual y 214,9% interanual. Dejó un saldo de $15,7 billones.Préstamos comerciales: en términos reales, aumentó 1,9% mensual y 72,1% interanual. Dejó un saldo total de $24,9 billones.Operatoria a través de tarjetas de crédito: en términos reales, aumentó 1,6% mensual y  70,1% interanual. Dejó un saldo total de $19,3 billones.Línea de créditos prendarios: en términos reales, aumentó 6,3% mensual y  159% interanual. Dejó un saldo total de $4,6 billones.Préstamos en dólares: aumentó 7,9% mensual y 144,4% interanual. Dejó un saldo total de US$15.733 millones. El 76,8% del total de la deuda, en moneda extranjera sigue siendo de la línea de préstamos comerciales.Por último, el saldo financiado en dólares de las tarjetas de crédito aumentó 4,7% mensual 67,9% interanual, dejando un saldo de US$779 millones. NA.

Las inmobiliarias y desarrolladoras destacaron el impacto de la reactivación de los créditos hipotecarios durante el 2024 en el mercado de compraventa de inmuebles, según aportó un relevamiento elaborado por Zonaprop.El reporte reflejó que el 53% de los especialistas en real estate encuestados aseguran que la vuelta de los créditos hipotecarios fue la medida económica que más impulsó las transacciones de propiedades, mientras que el 39% considera que el Régimen de Regularización de Activos fue el factor más importante. Además, el 79% de los agentes inmobiliarios sostuvieron que las consultas aumentaron con la llegada de los créditos hipotecarios. En este sentido, el portal de clasificados destacó que “a partir de la reactivación de los créditos UVA en mayo de 2024 tras años de estancamiento, el interés por la búsqueda de propiedades creció notablemente”. Al respecto, precisó que de acuerdo a los datos propios, “la demanda aumentó un 86% con respecto a diciembre de 2023, mientras que el 52% de los clientes que participaron de la encuesta señalaron que la oferta de inmuebles en venta creció entre un 10% y un 50% en el mismo período”. Al mismo tiempo, remarcó que “en este contexto, se sumó en julio de 2024 la aprobación del Régimen de Regularización de Activos, una medida económica que facilita la declaración de ahorros con el propósito de destinarlos a la inversión”. En esa línea, la encuesta arrojó que “el 69% asegura un crecimiento en las consultas tras la Ley de Blanqueo”.Por otro lado, el informe detalló que “el 32% de las inmobiliarias indica que en promedio tarda seis meses en vender un inmueble y el 21% demora más de un año”, mientras que “el 18% completa la venta en 9 meses, mientras que el 14% lo hace entre uno y tres meses”.

Mercado de ventaEn este marco, desde Zonaprop recordaron que de acuerdo a los avisos publicados en su portal, “el valor del metro cuadrado dejó de caer en junio de 2023, lo que marcó un punto de inflexión y el inicio de una tendencia alcista”, indicando que “en 2024, los precios de venta aumentaron un 6,8% y actualmente, el precio del metro cuadrado en CABA se ubica en 2.325 dólares”.Sobre este aspecto, especificaron que “más de la mitad de los encuestados (57%) afirma que los valores comenzaron a subir, mientras que el 29% considera que dejaron de caer. Apenas el 14% expresa que no registró grandes modificaciones”. Asimismo, destacaron que “frente a este nuevo escenario, el 55% de los encuestados advierte que en 2025 va a haber un aumento en las transacciones de compra-venta y aumentará la oferta, mientras que un 22% considera que si bien las transacciones crecerán, la oferta caerá”.Por otro lado, puntualizaron que “en pos de dinamizar el mercado, el 59% de los encuestados expresa que hacen falta medidas estatales”. En tanto que “el 45% considera que hay que reforzar las herramientas financieras y el 42% analiza que se debe fomentar el desarrollo de viviendas accesibles”.

AlquileresEl informe valoró que tras la derogación de la Ley de Alquileres “el sector comenzó un proceso de recuperación”, generando que el alquiler fuera “la operación con mayor flujo en 2024, según el 57% de los clientes que participaron de la encuesta”. Al respecto, señaló que “en comparación a diciembre de 2023, la oferta creció entre un 10% y un 50%, de acuerdo a poco menos de la mitad de los encuestados (48%), mientras que el 18% notó un crecimiento de más del 50%. Por el contrario, el 14% vio una disminución de entre el 10% y el 50% en la oferta, el 11% considera que no hubo grandes cambios, y el 8% notó una caída de más del 50%”. Desde Zonaprop subrayaron que “el cambio de tendencia en la oferta estuvo acompañado por una desaceleración en los aumentos de precios, según el 45% de las respuestas”, aunque “el 40% no registró variaciones significativas mientras que el 15% registra una disminución en los valores del alquiler”. A pesar de las mejoras, los especialistas consideraron que también para estas operaciones “son necesarias medidas para dinamizar su reactivación (44%)”. De cara al 2025, la encuesta reveló que “el 18% de las respuestas apunta a que va a haber un aumento en las transacciones de alquiler y en la oferta”, mientras que “el 13% asegura que verá un incremento en las transacciones pero una disminución en la oferta”. NA. 

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) suspendió a partir de este viernes la venta de dólares destinada a la adquisición de inmuebles a través de créditos hipotecarios, según lo dispuesto en la Comunicación A7895 dada a conocer por la autoridad monetaria.

La medida suspende la vigencia de lo establecido en el punto 3.9 de las normas de “Exterior y cambios”, en las que se especifican las condiciones en las que las entidades del sistema financiero pueden dar acceso al mercado de cambios a personas humanas residentes para la compra de moneda extranjera.

La decisión del Banco Central se da a conocer luego de que el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informara que en octubre el incremento interanual de compraventa de inmuebles por hipoteca bancaria fue del 98,3%.

La norma del BCRA suspende con vigencia a partir del 24 de noviembre de 2023 “lo dispuesto en el punto 3.9. de las normas de ‘Exterior y cambios’ relativo al acceso al mercado de cambios para la compra de moneda extranjera por parte de personas humanas residentes para la aplicación simultánea a la compra de inmuebles en el país a partir de préstamos hipotecarios otorgados por entidades financieras locales”.

La disposición suspendida habilitaba a los bancos “dar acceso al mercado de cambios a las personas humanas residentes para la compra de moneda extranjera a ser aplicados simultáneamente a la compra de inmuebles en el país destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente”.

Esa habilitación correspondía en tanto se tratase de “fondos provenientes de préstamos hipotecarios otorgados por entidades financieras locales”.

También establecía que “en el caso de que la operación de compra se concrete en el marco del Programa Procrear, también se podrán utilizar los fondos provenientes de subsidios de dicho programa”, aunque en el caso de existir codeudores “el acceso se realizará por hasta el monto del préstamo o el equivalente a US$ 100.000, el monto que resulte menor”.

En los últimos meses se hicieron frecuentes las quejas de tomadores de créditos UVA, con el argumento de las dificultades que afrontan por las cuotas requeridas, a raíz del impacto inflacionario sobre el actual sistema de préstamos hipotecarios.

La realidad es que en un contexto de alta inflación el crédito hipotecario, que se respalda en propiedades que en muchos casos están valuadas en dólares en el mercado, tiende a reducirse, mientras que el peso de las cuotas tiende a incrementarse respecto de los ingresos, si el aumento de estos últimos corre por debajo de la inflación.

Un informe de First Capital Group indicó que �Sen cuanto a las líneas de créditos hipotecarios, incluidos los ajustables por inflación/UVA, durante septiembre crecieron 1,5 % con respecto al stock de $357.774 millones del mes anterior, y acumuló un saldo total de $363.183 millones y una suba interanual del 41,4 % en términos nominales⬝, lo que implica una disminución real si se considera una inflación interanual del 78,5 por ciento.

No obstante, más allá de las presunciones, el economista Federico González Rouco efectuó un análisis pormenorizado de la situación del crédito UVA y despejó algunas incógnitas de un tema que despierta debates e incluso tomó estado parlamentario para buscarles soluciones a los deudores.

�SSabemos poco de cuántos créditos UVA hay y cuántos con mora. Le hice un pedido de información pública al BCRA y me contestaron que son 95.566 en total y 1.541 en mora⬝, comentó González Rouco a través de su cuenta de Twitter. �SSegún el BCRA, en julio de 2022 quedaban activos 95.566 créditos hipotecarios UVA, de los que 1.541 tienen mora, el 1,6 %. La cantidad de créditos UVA con mora nunca superó los 1.673 y desde diciembre de 2021 que baja⬝, precisó.

Entre otros puntos, el economista aseguró que en diciembre de 2019 se superaron los 99.000 créditos UVA activos por primera vez y que a partir de entonces comenzaron a reducirse, en momentos en que las condiciones macroeconómicas empezaron a deteriorarse junto con una importante devaluación. El 2019 fue el último año en el que creció la cantidad de deudores UVA, cuando se incorporaron 3.836 nuevos préstamos por este sistema, mientras que �Sentre 2020 y julio de 2022, la cantidad de deudores caía de a 130 créditos por mes⬝, consignó.

González Rouco enfatizó que �Shubo un salto clarísimo con la pandemia: se triplicó la cantidad de hogares con mora, pasó de 550 a 1.504 en dos meses. Desde ahí, parecería haberse estabilizado de vuelta en 1.600�"�", aproximadamente. Y destacó que �Sla tasa de mora en Estados Unidos es de 1,96 % ahora. La más baja desde 1992 hasta acá fue 1,41 %. Hoy, la mora de los UVA es cercana a la mínima en 30 años de Estados Unidos⬝.

¿Qué son los créditos UVA?

La UVA es la Unidad de Valor Adquisitivo actualizable por �SCER⬝, valor que se actualiza diariamente y lo podés consultar en la página del Banco Central. Este tipo de préstamos fue lanzado durante la presidencia de Federico Sturzenegger en el BCRA, durante el gobierno de Mauricio Macri,

Estos créditos están destinados a personas en actividad laboral (en relación de dependencia o contratados, autónomos y monotributistas), jubilados y/o pensionados y ex combatientes de las Islas Malvinas beneficiarios de la pensión vitalicia de guerra.

El destino del crédito puede ser para:

Hay que recordar que en el marco de las medias de asistencia económica por la pandemia de COVID-19, el gobierno de Alberto Fernández dispuso en marzo de 2020 un congelamiento de las cuotas de los créditos UVA a través del DNU 767/20 que venció el 31 de julio pasado.